Onko jo liian myöhäistä aloittaa asuntosijoittaminen? Ovatko asuntojen hinnat nyt liian korkealla? Tätä mietin kolme vuotta sitten, kun ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni. Nyt mietin, että miksi en ostanut aiemmin. Onneksi en ostanut, sillä tuolloin en olisi oikeasti osannut. Olen opiskellut asuntosijoittamista kaksi vuotta itsenäisesti sekä mm. Varapuun asuntovalmennuksissa ja nyt tiedän, että hyvän sijoitusasunnon voi ostaa monella tavalla. Avaan tässä niitä tapoja, joihin itse olen perehtynyt. Ensimmäisessä osassa kerron flippaamisesta, joka on parhaimmillaan hyvin tuottava ja palkitseva asuntosijoittamisen muoto, mutta vaatii jatkuvaa opiskelua, tarkkaa hintatietoisuutta, remontointitaitoa tai hyviä urakoitsijakontakteja, näkemystä sekä riskinsietokykyä.

  1. Flippaaminen (engl. Flipping houses)

Perinteisesti flippaaminen on sitä, että ostetaan asunto, remontoidaan se, ja myydään remontin jälkeen eteenpäin. Flippaaminen, kuten asuntosijoittaminen yleensäkin, on taitolaji. Flippaamista voi tehdä monella tavalla: tekemättä asunnolle mitään, stailaamalla, pienellä pintaremontilla tai remontoimalla asunto laadukkaasti lattiasta kattoon ennen myyntiä.

Flippaamista suunniteltaessa on huomattava, että ostosta, myynnistä ja remontoinnista syntyy kuluja, jotka täytyy pystyä laskemaan tai arvioimaan etukäteen. Hyvän flippikohteen yksi tunnusmerkki on se, että ostopäätös täytyy tehdä heti. Hyvät kohteet myydään nopeasti. Se, joka on tehnyt kotiläksynsä saa kohteen, ja se, joka alkaa tarjousta jättäessään vasta laskemaan kannattavuutta, jää nuolemaan näppejään. Nopeat syövät hitaat tässäkin lajissa.

Ennen flippaamisen aloittamista kannattaa tutustua tuottojen verokohteluun. Kannattaako flipata yksityishenkilönä vai yrityksen kautta? Tämä on jo huomattavan paljon haastavampi kysymys. Puolensa on molemmissa mutta, jos flippaamista aikoo tehdä useammin kuin kahdesti, kannattaa harkita yrityksen kautta toimimista. Tämä siksi, että tuottoja verotetaan tällöin yhteisöverolla, kuten muitakin yrityksen tuottoja, eikä niitä lasketa henkilökohtaiseksi tulonlähteeksi. On hyvä muistaa, että tuotosta maksetaan aina vero. Mikäli aloitat flippaustoiminnan yrityksen kautta, tutustu huolella verotukseen etenkin arvonlisäveron vähennysoikeuden osalta. Asuntojen hintaan ei Suomessa lisätä arvonlisäveroa.

Flippaaminen on tyypillisesti käsistään kätevien miesten laji. Fiksataan paikkoja kuten pientä pintaremonttia -TV-ohjelmassa ja saadaan asunto näyttämään paremmalta kuin mitä se oikeasti onkaan. Tai sitten tuodaan stailaamalla asunnon potentiaali paremmin esille. Stailaamalla flippaaminen onkin yleistä. Joskus voi flippikohteen saada syystä tai toisesta poikkeuksellisen edullisesti ja se kannattaa myydä eteenpäin sitä enemmän tarvitsevalle tekemättä kohteelle mitään. Mutta jos kohteita aletaan remontoimaan, olen sitä mieltä, että asiakkaalle tuotettava lisäarvo täytyy pitää kirkkaana mielessä. Korjausmenetelmien tulisi kestää päivänvaloa ja materiaalien tulisi olla laadukkaita, vaikka pintoja korjattaisiinkin huokeasti tai talkoovoimin.

Flippaamista suunnittelevan on hyvä muistaa, että remonttitöistä tulee aina ilmoittaa taloyhtiölle. Kosteiden tilojen remontit vaativat usein vesieristeiden uusimisen ja taloyhtiöllä on oikeus valvoa osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostyötä. Osakkeenomistaja vastaa myös tarpeellisista ja kohtuullisista valvontakuluista. Vesieristystä ei kannata alkaa sutimaan itse, jos siitä ei ole kokemusta. Työ on vaativaa ja se on tehtävä huolella. Vesieristystyö täytyy aina teettää ammattilaisella. Laatoitustyö mielletään ”jokamiehen työksi”, jota se ei ole. Välillä näen asuntonäytöillä tee se itse -remontoituja kylpyhuoneita, joissa on epäonnistuttu esimerkiksi laattajaon kanssa tai saumaukset on tehty hutiloiden. Tulee mieleen sanonta: Tein itse – säästin! Kannattiko? On myös muistettava, että putki- ja sähkötyöt ovat luvanvaraisia. Vahingon vaaraa on myös syytä miettiä ennen remontoinnin aloittamista. Jos nimittäin omatoimisesti aloittaa remontoimaan asuntoa ja aiheuttaa remontilla taloyhtiölle vahinkoa, on luonnollisesti itse vastuussa vahingosta. Oman lisänsä asunto-osakkeiden remontteihin toi vuoden alusta voimaan astunut asbestiasetus, joka edellyttää asbestikartoitusta ja näytteidenottoa remontoitavista kohteista, mikäli remontilla kajotaan olemassa oleviin rakenteisiin. Mahdollista asbestipurkua flippaajat eivät välttämättä osaa huomioida remonttibudjettia laatiessaan. Ja sitten se ikuisuuskysymys, putkiremontti. Milloin putkiremontti tulee ajankohtaiseksi ja tehdäänkö se laajana linjasaneerauksena vai viemärien sukituksena? Putkiremontti on pääsääntöisesti pelottava ja asiakkaat karkoittava sana. Pelkkä maininta siitä isännöitsijäntodistuksessa laskee merkittävästi kohteen hintaa ja hidastaa myyntiä oleellisesti. Putkiremontti kuten muutkin isot remontit täytyy ottaa huomioon flippikohdetta ostettaessa mutta muutoin putkiremontti saattaa avata asuntosijoittajalle hyviä ostamisen paikkoja. Aina täytyy tapauskohtaisesti miettiä, onko putkiremontti sijoittajalle uhka vai mahdollisuus.

Miksi olen niin kiinnostunut asuntojen flippaamisesta? Perheyrityksemme Koti Valkonen Oy tekee kotitalousremonttien lisäksi flippaamista, jos kohdalle sattuu sopivia kohteita. Vaikeinta on ostaminen. Remontti hoituu taitavalta kirvesmieheltämme ja sisältä tyylikkäiden ja uudenkarheiden asuntojen myyminen on yleensä helppoa. Markkinoihin liittyvä epävarmuus luo ostoon riskiä. Olemme liikkeellä varovaisuusperiaatteella, ja koska yritystoiminnan täytyy olla kannattavaa, joudumme etsimään markkinoiden helmet ja taistelemaan niistä. Kohteemme ovat pääsääntöisesti Etuovi-palvelun kautta markkinaan tulleita kohteita, joista jätämme ostotarjouksen. Toimintamme alkuvaiheessa jäimme ostoissa usein hopealle, koska emme olleet riittävän nopeita, eikä meillä ollut riittäviä verkostoja. Yrityksemme on toteuttanut useita flippikohteita Tampereella ja sen ympäristössä ja meille on syntynyt kokemusta tästä asuntosijoittamisen lajista, sen riskeistä ja mahdollisuuksista.

Strategiamme on ostaa pieniä asuntoja Tampereelta tai sen ympäristöstä ja remontoida ne todella tyylikkäästi ja laadukkaasti. Luotamme, että laadukas ja hyvin tehty työ tuottaa parhaan tuloksen. Parhaat kohteet ovat alkuperäiskuntoisia ja 1985-1995 rakennettuja parvekkeellisia yksiöitä tai kaksioita hyvin hoidetuista taloyhtiöistä. Remontoimme kohteet pääsääntöisesti sellaisille ensiasunnon ostajille, joita kiehtovat modernit ratkaisut, vaaleat pinnat, yhtenäinen väritys ja rakenteisiin integroitu tekniikka. Älykäs valaistus, tyylikkäät kylpyhuoneet ja modernit keittiöt ovat kohteittemme vetonauloja.

Tuottava flippaaminen edellyttää meiltä hyvää suunnittelua, tarkkaa kustannusten hallintaa, hyvät verkostot, taitavan ja ahkeran kirvesmiehen, hintatietoisuutta ja jatkuvaa markkinoiden seurantaa ja lisäksi kohteen sijainti täytyy tuntea hyvin. Mietimme aina tarkkaan myös kohderyhmän, jolle asunnon remontoimme.

Jos haluat perehtyä flippaamiseen ja haluat siihen valmennusta, voit ottaa minuun yhteyttä sähköpostilla tai kotisivun ota yhteyttä –lomakkeen kautta. Mietitään yhdessä, miten voimme olla avuksi. Haluamme edistää laadukasta ja luotettavaa flippaamista, joka oikeasti tuottaa lisäarvoa asiakkaalle ja parantaa flippaustoiminnan mainetta.

Annamme myös remonttiprojektien suunnitteluapua ja käytännön ohjeita remonttien tehokkaaseen läpivientiin. Flippikohteistamme löydät tietoa kotisivuiltamme www.kotivalkonen.fi ja facebookista @kotivalkonen.

Ohessa vielä muutama kuva flippauskohteesta ennen remonttia ja remontin jälkeen.